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시민복지타운내 시청사부지활용 소고(小考)[칼럼] 김태일 / 제주대학교 건축학부 교수
▲ 김태일

시민복지타운에 옮겨 갈 예정이었던 시청사의 이전계획이 부지 조성 이후 약11년만에 백지화되면서 부지활용방안으로 공동주택건설방향으로 가닥을 잡으면서 논란이 일고 있다. 물론 시청사 부지에 공동주택을 건설해 활성화하려는 시민복지타운내 토지소유자의 고통과 행정당국의 어려움도 충분히 이해할 수 있는 부분이다.

이번 논란을 보면서 행정은 계획된 시청사를 이전하지 못한 점, 그리고 제주시 동지역의 외연적 확장을 막기 위해 더 이상의 택지개발을 하지 않겠다고 했음에도 불구하고 공동주택을 건설하는 점에서 신뢰성에 훼손을 입었다.
시민복지타운 시청사부지 활용에는 원칙을 세워 추진할 필요가 있다. 제주시 도시계획의 큰 틀을 유지한다는 점, 도민의 복지와 연계돼야 한다는 점, 시민복지타운 토지소유자의 삶의 질을 향상시켜야 한다는 점이다. 이러한 원칙을 바탕으로 이번 논란을 신속하고 설득력 있게 마무리하기 위해 다음 사항을 중심으로 재검토됐으면 한다.

첫째, 공공성 확보와 개발방식 문제다.
시청사부지가 갖는 공공성을 그대로 유지할 수 있는 공공기능의 시설, 즉 기본적으로는 지역의 대표적인 공원화 조성을 전제로 하되 부가적으로 소규모 문화공연장·어린이시설·예술 창작 스튜디오등의 시설을 최소화해 도입하는 것이 바람직하리라 생각된다. 공원중심의 지역 활성화 사례는 여의도공원을 비롯해 뉴욕 센트럴 파크 등이 있다.

문제는 매력적인 공원으로 조성하기 위한 적절한 프로그램을 담는 것이다. 공론화를 거친 개발프로그램의 토대위에 공공성담보를 위한 공기업의 참여가 필수적이라 생각된다. 즉 행정당국과 제주개발공사, 제주관광공사, 그리고 제주특별자치도 개발센터(JDC)가 최소한의 개발비용을 부담해 공원화와 공공시설을 건축해 나가는 방법도 상당히 설득력이 있으리라 생각된다. 그리고 필요에 따라 민간개발업체가 개발에 참여하거나 운영관리를 위탁하는 방식이 검토될 수 있는 부분이다.

둘째, 용도변경 문제다. 시청사 부지는 지구단위계획상 시청사 이외에는 다른 용도로 사용될 수 없도록 돼 있다. 그럼에도 불구하고 선행적으로 공동주택 건설을 전제로 민간업체를 선정하는 것은 행정절차상 문제가 있는 것이다. 이미 짜여진 지구단위계획은 시청사 이전을 전제로 계획된 도로와 공간체계여서 공동주택을 건설하기 위해서는 새롭게 도로와 공간구성을 계획해야 할 것이다.

셋째, 특혜논란 문제다. 시청사 부지의 북측에는 약 20000㎡규모의 광장이 조성돼 있다. 이 광장은 시청사를 방문하는 사람과 시민을 위해 조성된 공간이다. 만약 공동주택을 건설하게 된다면 위치와 공간구조상 광장은 공동주택에 부속된 광장으로 사용될 가능성이 높고 공공성도 상실될 것이다. 특히 남측의 단독주택지는 상대적으로 낮은 건축물이어서 시청사 부지에서는 한라산을 한눈에 바라볼 수 있다. 공동주택이 개발된다면 공동주택의 가치와 프리미엄을 높게 하는 것이어서 간접적으로 민간개발업체에게 특혜를 주었다는 논란으로 이어질 가능성이 높다고 생각된다.

넷째, 주거환경 문제다. 공동주택건설이 추진될 경우, 민간개발업체 차원에서 사업성확보 차원에서 건폐율과 용적율, 고도제한에 대한 완화요구가 있을 수 밖에 없을 것이다. 이렇게 된다면 단독주택중심으로 조성된 시민복지타운내 교통량 증가와 경관 등 주거환경이 상대적으로 나빠질 수밖에 없을 것이다. 이는 쾌적한 주거환경을 꿈꾸는 토지를 매입한 기존 토지소유자들에게 새로운 피해를 안겨주는 것이기 때문에 더욱 신중하게 검토되고 추진돼야 하는 것이다.

김태일  kimtaeil@jejunu.ac.kr

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