도시계획 조례 개정안이 도의회에서 논의될 예정이다. 이번 도시계획 조례개정안에는 생산녹지지역, 자연녹지지역 등에서의 소매점 규모축소, 일반상업지역에서의 건폐율 축소, 그리고 제주시 동지역 하수도 미설치지역에서의 개발행위 허가 규제 철폐 등 민감한 사항을 포함하고 있다. 특히 제주시 동지역 자연녹지 개발행위 기준은 난개발 방지와 사유재산권 보호의 의견대립이 심했던 사항이어서 관심이 집중되고 있다.

제주시 동지역 하수도 미설치지역에서의 개발행위 규제의 배경은 2001년 8월4일 그린벨트해제를 하면서 급속한 개발로 인한 도시경관 및 주거환경 훼손을 방지하기 위해 2005년 5월16일 제주특별자치도 자체적으로 개발허가규제를 설정해 도로전면 하수도 연결이 가능할 경우만 개발허가했으나 2010년1월13일 조례개정을 통해 연결거리 200m 거리를 기준으로 완화해 개발행위를 규제해 오고 있다. 사유재산권 침해의 논란이 있음에도 불구하고 일정부분 긍정적인 역할을 하고 있다고 평가된다.

그러나 10년이 지난 지금 행정구역의 통폐합과 경관관리 계획의 변화 등 사회적 여건을 고려할 때 단순히 하수도연결 거리만으로 개발행위를 규제하기에는 한계가 있다. 제주특별자치도의 도시계획 조례 개정안에서는 난개발 방지 차원에서 하수도 미설치 지역의 개발행위허가 제한 규정을 폐지하고 현재 자연녹지 4층건물을 3층 건물로 제한하는 방안을 제시하고 있다. 법률적 근거가 미비한 하수도연결 200m거리 제한에 대한 법률상의 문제해결과 사유재산 침해의 민원해결을 고려하면서도 난개발을 방지하려는 행정당국의 고민이 엿보이는 부분이라 생각된다.

토지주들의 재산권 행사가 어느 정도 자유롭기는 하지만 반면 난개발로 인한 환경훼손 문제와 함께 자연녹지지역에서의 집중적인 개발로 인해 도심공동화 심화, 그리고 장기적인 도시관리에 상당한 어려움이 예상된다. 실제로 하수도 연결거리 200m로 완화한 이후 2011년 자연녹지지역에서의 건축허가가 약 27%나 증가했고 제주시 동지역 자연녹지지역에서의 건축행위의 경우 2009년-2010년 대비 공동주택 90%증가, 노유자시설 83%, 단독주택 76% 증가했다는 점을 고려할 때 좀 더 신중하게 현상을 분석할 필요가 있을 것이다.

기본적으로 자연녹지지역은 국토의 이용 및 계획에 관한 법률에 의해 세분된 용도지역으로 자연환경·농지·산림 보호 및 도시의 무질서한 확산을 방지하면서도 장차 도시개발이 확대됨에 따라 단계적으로 개발될 유보지적 성격도 있고, 도시지역의 자연경관을 유지하기 위해 주로 녹지의 보전을 목적으로 일정한 구역을 정한 지역이다. 그럼에도 불구하고 토지주와 개발업자 등 이해당사자들에게는 언제든 자유롭게 개발할 수 있는 지역으로 인식하는 경향이 있어서 난개발로 이어질 우려가 높은 것이다. 자연녹지지역이지만 모든 지역을 개발할 수 있는 것이 아니며 개발이 어려운 지역 혹은 개발해서는 안되는 지역에 대한 정확한 현황분석을 통해 개발과 규제관리를 세분화하고 조정할 필요성도 있으리라 생각된다.

가깝게는 제주 도시의 배경경관지역이기도 하고 도시의 외연적 확산방지를 통해 지역발전균형의 요소이기도 하고 먼 훗날 후손을 위해 남겨둬야 할 개발유보지이기도 한 자연녹지지역을 효율적으로 관리하고 개발하기위해 행정당국과 토지소유자들이 양보하고 협력하는 지혜와 노력이 필요한 시기이다.