안전한 부동산 거래를 위해서 대부분의 사람들은 거래계약을 하기 전에 권리분석을 해 본다. 그런데 권리분석을 할 때, 많은 사람들이 부동산 등기부등본을 발급받아서 등기부에 나와 있는 권리 관계만을 확인해 보는데서 그치고 만다.

흔히 권리분석이라고 하면 해당 부동산에 관한 등기부등본을 발급받아서 등기부에 나와 있는 권리관계를 분석해 보는 것을 떠올리게 된다. 가령 등기부에 등기된 소유권에 하자가 없는지, 을구에 어떤 제한물권들이 설정되어 있는지를 살펴보고 따져보는 일을 권리분석이라고 알고 있다.

물론 권리분석을 할 때는 1차적으로 등기부등본에 나와 있는 권리관계들이 전정한 권리인지를 확인해야 한다. 그러나 여기까지만 해서는 완전하지 않다. 등기부에 나와 있지 않는 사항들도 살펴봐야 한다. 예를 들면 건물의 관리상태, 건물의 방향, 토지의 경사도, 도로의 포장상태, 세금체납 여부 등도 확인해야 한다. 건물의 가격은 방향에 따라서도 영향을 받는다. 주택의 경우에는 여름에 시원한 남향이 가격이 높다. 또한 토지도 경사도나 도로관계에 따라 가격이 달라진다.

특히 도로관계는 토지의 가격에 직접적인 영향을 미친다. 넓은 도로에 접해있는 땅이 좁은 도로에 접해 있는 땅보다 가격이 높다. 또 도로의 포장상태가 좋을수록 토지의 가격이 높아진다. 그리고 도로에 접한 부분의 길이가 얼마나 되느냐하는 것도 토지가격에 영향을 미친다. 그런데 이러한 것들은 등기부에 나타나지 않는다. 그래서 현장으로 직접 가서 확인해봐야 한다.

게다가 권리관계이면서도 등기부에 표시되지 않는 것들도 있다. 점유권, 유치권, 분묘기지권 등이 여기에 속한다. 신축건물인 경우 하도급 업체가 공사대금을 받지 못해서 건물에 대해 유치권을 행사하고 있을 수도 있다. 가끔 신축건물에 공사대금을 받지 못한 사람들이 플래카드 걸어 놓고 시위하는 광경을 보았을 것이다. 바로 이런 경우다.

현실에서는 부동산 등기부는 ‘공시력’은 인정하지만 ‘공신력’은 인정하지 않고 있다. 다시 말해 부동산 등기부는 등기소라는 국가기관이 각종 권리관계를 정리하여 국민에게 알려줄 따름이지, 등기부에 기입된 권리관계가 법률상 정당한지 보장하지는 않고 있다.

따라서, 현재 잘못 기입된 부동산 등기부를 믿고 거래를 한 사람은 피해를 준 당사자를 상대로 손해를 배상을 청구할 수는 있지만 등기소를 상대로 손해를 배상 받을 수 없다는 것이다. 반드시 현장답사를 통해서 확인해야 한다.

배후주 제주도법률교육연구원장