원 지사 "초고가주택 등 표준주택 선정·관리지침 위배" 지적
표준주택은 개별주택 산정업무 아니, 교체되는 것이 타당
현장조사 없는 표준주택 공시가격 조사산정 연속 질타

원희룡 제주지사가 공시가격 급상승으로 인한 ‘세금폭탄’에 제주도에 설치된 공시가격검증센터의 실태조사를 바탕으로, 국토교통부 해명에도 불구하고 폐가가 공시가격 표준주택으로 산정되는 황당한 사례를 계속해 폭로하며 작심 비판하고 나섰다.

원희룡 지사는 24일 “초고가주택, 무허가 건물, 면적 오류 등은 표준주택 선정 및 관리지침을 위배하고 있는 것이 자명하다”며 “국토부가 표준주택 오류를 개별주택 지도·감독으로 해명하고 표준주택 현장조사 부실을 지자체 공부 오류로 문제 삼는 것은 국토부가 표준주택 공시가격 산정·검증주체인 한국부동산원을 지도·감독하는데 소홀했다는 것을 시인하는 것”이라고 밝혔다.

원 지사는 이날 주요 쟁점 사항으로 △초고가 주택의 표준주택 선정 관련 △무허가건물을 포함하는 표준주택 선정 △면적 오류 △용도변경된 상가나 민박을 표준주택으로 선정한 여부 △표준주택 오류를 개별주택 지도·감독으로 해명 △표준주택 현장조사 부실을 행정지도 하는 대신 지자체 공부 오류를 문제 삼는 것 등을 지적했다.

#초고가 주택의 표준주택 선정 관련

국토부는 지난 17일 ‘표준주택 공시가격 보도설명자료’을 통해 60억원이 넘는 초고가 주택을 표준주택으로 선정한 것이 문제가 없다고 해명한 바 있다.

원 지사는 “국토부는 초고가 주택을 표준주택으로 선정에 비례산정되는 주택이 없으니 무방하다고 했다”며 “하지만 인근 주택들의 공시가격 산정에 비교표준으로 사용할 수 없는 주택을 ‘표준주택 리스트’에 넣어 지방자치단체에 제공하는 것은 국토부의 ‘표준주택의 선정 및 관리지침과 훈령’을 위반하는 것”이라고 반박했다.

또한 “국토부는 표준주택이 단 한번도 다른 인근 주택들의 공시가격 결정에 활용된 바가 없다고 인정했다”며 “이는 표준주택의 기능인 ‘기준성을 상실’한 것으로, 그렇다면 지침에 따라 초고가 주택을 표준주택 리스트에서 삭제하든지 교체해 선정돼선 안된다”고 밝혔다.

이어 “전국 표준주택 22만 개의 공시가격 조사산정에 118억 원을 투입하는 것은 우리나라 전체 모든 주택(개별주택) 364만6000개의 개별공시가격을 비례산정하기 위함”이라며 “아무리 좋은 취지의 정책도 지침과 훈령을 어겨서는 안 되는 것이며, 이는 행정의 기본이다. 사용불가능한 초고가주택을 표준주택으로 제공하면서 ‘표준주택 공시가격 조사·산정 업무’의 예산을 사용하는 것 또한 타당하다 보기 어렵다”고 지적했다..

#무허가건물을 포함하는 표준주택 선정

원 지사는 “국토교통부는 해명자료에서 ‘건물 전체가 무허가건물인 것을 표준주택으로 선정한 바가 없고, 일부가 무허가인 경우에는 표준주택 선정시 제외되지 않는 것’이라 하였으나, 이는 지침을 잘못 이해하고 있는 것으로 판단된다”고 꼬집었다.

이어 원 지사는 “앞선 지침에 따르면 ‘무허가건물(다만, 개별주택가격산정을 위해 시·군·구에서 요청한 경우는 제외한다)’은 표준주택 제외대상으로 하고 있다”며 “제주시나 서귀포시에서 표준주택으로 선정토록 요청한 바가 없기 때문에 전부가 무허가이든 일부가 무허가이든 불문하고 표준주택으로서 적격성이 없다”고 말했다.

또한 “.실질적 협의를 한 적이 없다”며 “양 행정시는 표준주택 선정과 관련하여 국토부로부터 일방적으로 통보를 받았을 뿐이며, 통보를 받았을 때에도 ‘신규 선정된 표준주택들 중에서 폐가가 있다거나 무허가건물이 포함된 주택이 있다’는 것을 표준주택 가격 조사·산정의 주체인 한국부동산원으로부터 통지받은 바가 없다”고 지적했다.

특히 “표준주택 가격 조사·산정 업무가 ‘표준주택 조사업무와 표준주택 가격 산정업무’의 두 부분으로 구성되는 바, 공부에만 의존해 표준주택을 선정하거나 공시가격을 만들고 있다면 업무가 불완전하게 수행되었다는 것이 되므로 이는 큰 문제”라고 작심 비판했다.

게다가 “무허가건물을 ‘건축물대장에 등재되지 않은 건물’이라고 정의할 때 표준주택들 중에서 무허가건물이 존재하는 사례는 총 16개였다”며 “그리고 16개의 과세대상 면적 결정에도 일관성이 없었다. 이중 11개 주택은 건축물대장에 등재되지 않은 창고 등의 무허가 건물을 과세대상면적에 포함시켰고, 나머지 5개의 주택은 건축물대장에 등재되지 않은 무허가건물을 과세대상면적에 포함시키지 않았다”고 설명했다.

그러면서 “문제의 핵심은 일부 조사자들이 현장에 가지 않았거나, 혹은 갔다 할지라도 통일된 기준없이 현장조사를 했다는 것이다. 조사원 A는 무허가건물을 과세면적에서 배제하고, 조사자 B는 포함시켰다”며 “이는 납세자들간 형평성을 저해하는 원인이 된다. 조사자에 따라 과세대상 면적이 달라진다면 그것이 바로 과세 공평성을 저해하는 것”이라고 덧붙였다.

#위성사진보다 4.5배 작은 주택면적 ‘면적 오류’

원 지사는 “국토부는 표준주택으로 선정된 주택의 면적 오류 부분이 있는 부분은 시인하고 있다”고 밝혔다.

예를 들며 원 지사는 “서귀포시 서홍동 한 토지 면적의 경우 건축물대장에는 면적이 28.11m2이다. 그러나 위성사진으로 개략적으로 측정해보아도 면적이 127. 31m2인 바, 지붕을 기준으로 오차가 있다 할지라도 면적이 4.5배나 차이가 날 수는 없는 것”이라며 “만약 다음지도 또는 네이버 지도 위성사진으로 4.5배나 차이가 난다면, 조사자는 당연히 면적 오류를 의심하고 공부 면적을 수정 또는 지자체에 이를 알렸어야 하나 그러지 않았다”고 지적했다.

#용도변경된 상가·민박 표준주택으로 선정

원 지사는 또한 “국토부는 상가나 민박이 실제로는 그 용도에 있어 주택이 아니어도 건축물대장에 ‘주택’이라고 기재되어 있기만 하면 표준주택으로 선정한다고 인정했다”며 “그러나 국토부의 이와 같은 주장은 국토부 훈령 제1356호 제 5조를 위배하고 있음을 인정하는 것”이라고 말했다.

원 지사는 “훈령에는 표준주택이 공부상의 용도가 주택이라 할지라도 상가로 이용되고 있는 주택은 ‘상가’로 보아야 하는 것이지 주택으로 간주해서는 안 된다”며 “특히 리모델링되어 상가로 이용되고 있는 주택이 표준주택이 되어 인근의 노후한 주택을 비례산정하게 되면, 당연히 공시가격이 과다산정될 우려가 크다”고 덧붙였다.

#표준주택 오류 개별주택 지도·감독으로 해명

원 지사는 “국토부는 제주도가 수행한 표준주택 공시가격 검증결과에 대하여 당연히 ‘표준주택 공시가격제도 개선방안’을 제시하고 ‘표준주택 공시가격이 적정수준으로 산정되도록 지도·감독하겠다’고 해야 했으나 그렇게 하지 않고 ‘개별공시가격을 지도·감독하겠다’고 했다”며 “하지만 국토부·부동산가격 공시에 관한 법률에 따르면, 표준주택 공시가격은 국토교통부장관의 소관이며, 개별주택 공시가격은 지방자치단체장의 소관”이라고 주장했다.

또한 “공시주체, 산정주체, 검증주체로 구분해 표준주택 공시가격과 개별주택 공시가격을 비교하면, 표준주택 공시가격이 지자체 공무원과 상관이 전혀 없다”며 “그럼에도 불구하고 국토부는 표준주택 공시가격에 대한 문제제기에 개별주택 공시가격의 지도·감독을 해법으로 제안하고 있다”고 비판했다.

특히 “국토부는 제주도의 토지-주택간 역전현상을 논하고 있는데, 제주도 또한 이번에 시행한 표준주택 공시가격 검증은 감사원이 지난해 지적한 그 현상으로부터 출발한 것”이라며 “토지-주택간 공시가격 역전현상은 부산이 전국 1위였고, 제주는 2위였으나 서울을 구별로 살펴보면 부산이나 제주보다 서울이 더 심각한 상황”이라고 우려했다.

이와 함께 표준주택 현장조사 부실을 행정지도 하는 대신 지자체 공부 오류를 문제 삼는 것에 대해 원 지사는“현장조사 없는 표준주택가격 조사·산정업무는 사실상 조사가 없는 것”이라며 “공시가격 업무의 전문성도 우려된다”고 날을 세웠다.

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